Домострой

Поднимаем самоОЦЕНКУ родных квадратных метров

Вы знаете, сколько стоит ваша квартира? Сразу, забудьте про то, за сколько продал жилье ваш родственник и о том, что пишут в газетных объявлениях. Речь идет о реальной стоимости именно вашей квартиры с учетом всех ее достоинств и недостатков, которые в свою очередь, могут повлиять на стоимость жилья. К примеру, увеличить ее на пару сотен тысяч рублей. Сомневаетесь? Делается это с помощью индивидуальной оценки квадратных метров. При этом оценщики учитывают все: от планировки квартиры до близлежащей инфраструктуры. Конечно, оценка не является обязательной процедурой, но в перспективе при продаже или обмене "родных квадратов" вы можете получить большую выгоду.

И все-таки для начала определимся, кого закон обязывает пройти процедуру оценки. В первую очередь, оценка является обязательным условием при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. В отчете оценщика определяется рыночная стоимость жилья. По этой цене ипотечное жилье может быть продано в разумные сроки в случае, если заемщик не сможет погашать ипотечный кредит. Исходя из стоимости, определенной оценщиком, банк выдает заемщику ипотечный кредит. Также оценка необходима по требованию судебных процедур, например, когда речь идет о разделе имущества, в случае возникновения спорных вопросов. При этом суд вправе самостоятельно назначить оценщика.

Неважно, подходит ли ваш случай под вышеописанные или вы просто решили узнать, сколько стоит ваша квартира, далее процедура проходит для всех одинаково. Для того чтобы оценщик начал с вами работать, ему необходимо предоставить документы. Это свидетельство о праве собственности на данный объект, справка-выписка или копия технического паспорта, подготовленного в БТИ,  и копия вашего паспорта. После этого по закону с вами обязаны заключить договор, а вы в свою очередь должны обеспечить доступ специалистов к оцениваемому объекту. И не забудьте прибрать в квартире, потому что ваше жилье будут фотографировать.

Герман Колупаев, директор экспертно-аналитического центра "Гранд оценка" Поскольку любой пользователь нашего отчета, который будет его смотреть, должен понимать, о чем идет речь и легко идентифицировать объект оценки, необходимо сделать как минимум две фотографии. Первая - это снимок здания, в котором находится квартира. При этом нужно, чтобы был виден номер дома и вывеска с названием улицы. Вторая фотография делается внутри дома, то есть в самой квартире, так чтобы было видна ее планировка, обустройство и отделка. На последнюю особенно обращают внимание - улучшенная она или обычная, евроремонт или нет. Также на снимки попадают характерные особенности того или иного объекта, причем не только положительные, но и всевозможные разрушения и недоделки.

Отмечу, что фотографии может сделать как сам собственник, так и специалисты оценочной компании, но обычно оценщики жалуются на то, что заказчики фотографируют много, но совсем не то, что нужно.

После фотоссессии начинается процедура оценки. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объекта оценки применяются три методологических подхода: доходный, сравнительный и затратный. Но в наше время особенно часто используется один из них – сравнительный. "На следующем этапе идет сбор информацию об аналогичных объектах, которые находятся в том же районе, где и оцениваемая квартира. Затем приводим эти аналоги к единому знаменателю, в результате чего рассчитываем стоимость квадратного метра оцениваемого объекта. Аналоги подбираются со схожей планировкой, что и оцениваемый объект. Развитый рынок жилья города Екатеринбурга позволяет подобрать от шести до восьми аналогов, что позволяет существенно снизить влияние корректировок на конечную наиболее вероятную стоимость квартиры. Результат анализа аналогичных объектов дает возможность определить наиболее вероятную величину стоимости квадратного метра оцениваемой квартиры", - рассказал Колупаев.

Конечно, нельзя упустить значимого отличия оцениваемой квартиры от среднестатистических характеристик аналогов, как улучшающих, так и ухудшающих сам объект оценки. Для этого оценщик на стадии подбора и анализа объектов-аналогов должен выявить такие отличия и определить величину корректировки этого отличия. Например, объединенный санузел, для кого-то является неудобством, а для кого-то, наоборот, преимуществом. В то же время, квартира, находящаяся на последнем этаже, где протекает крыша, станет существенным недостатком для всех, точно так же, как и шум от лифта, особенно если он расположен со стороны спальни. Кроме того, особенности планировки той или иной квартиры могут стать весомыми "мелочами", на которые специалисты обратят внимание, а значит конечный результат оценки они будут выносить, опираясь на такой недостаток. Кроме того, важно, из какого материала построен ваш дом. К примеру, стоимость жилья в доме кирпичного исполнения будет на 5-10% выше, чем в панельном или блочном.

Можно было бы сказать, что на этом оценка вашей жилплощади закончена, что чаще всего и бывает. Но! Цену за квадратный метр можно очень хорошо поднять (или опустить) за счет многих внешних факторов.

Так, стоимость квартиры, у которой окна выходят на непыльную сторону, к примеру, во двор, да еще и к тому же на южную сторону, при расчете квадратного метра можно значительно повысить.

Еще один острый вопрос, на который мы не привыкли обращать внимание, - это наличие парковки. Понятно, что, покупая квартиру, человек чаще всего не задумывается о том, где будет стоять его машина, а между тем, наличие стоянки играет особую роль в инфраструктуре дома. Думаю, излишне будет напоминать и о таких необходимых удобствах, как детская площадка, аптека, магазин и школа, хотя профессиональные оценщики, говорят, что пока это не является решающим фактором  при выборе месторасположения будущего жилья. Главное, на что потенциальные покупатели Екатеринбурга обращают внимание сегодня, это удаленность объекта от метро.

Фото: Накануне.ru

"Для рынка недвижимости города Екатеринбурга характерны как большой спрос, так и большое количество предложений. И покупателю, и продавцу важнее как можно быстрее продать, или купить квартиру, не особо обращая внимание на такие "житейские необходимости" как социальная инфраструктура. Динамичное развитие рынка жилья за последние пять-шесть лет еще не приучили оценивать эти преимущества или недостатки. Многим таким вопросам просто не придается особого значения, хотя, казалось бы, лучше бы, чтоб у нас в уральском регионе окна выходили на юг, дом находился в тихом дворе, где можно окно открыть и зимой, и летом, не боясь запыления комнаты и поступления посторонних шумов. Такие моменты на сегодняшний не являются решающими" – отметил Герман Колупаев.

Если вы думаете, что анализ социальной инфраструктуры увеличит время всей процедуры оценки, то спешу вас успокоить, с момента подачи вами документов до выдачи полного отчета пройдет не более двух дней.

Проверьте, чтобы в отчете, помимо самого описания расчета стоимости квадратного метра и фотографий вашего жилья, были приложены копия страхового свидетельства, (а оценщики должны страховать ответственность за свои действия ), и свидетельство о членстве в самрегулируемой организации.

За всю работу с вас возьмут в среднем от 2,5 до 3 тыс. руб.

Фото

Отметим, что свидетельство о членстве в самрегулируемой организации стало выдаваться только с 1 января 2008 года. Это, пожалуй, единственное новшество, введенное за последнее время в сфере оценочной деятельности. При этом оно касается непосредственно организации работы самих оценщиков, а не ее методик. До начала этого года компании получали лицензии на разрешение заниматься оценочной деятельностью в Федеральном агентстве управлении федеральным имуществом. Именно этот орган решал, допускать компанию к этому виду деятельности или нет. Сегодня эта задача переложена на руководителей саморегулируемых организаций.

Фото: www.kipdla.ssau.ru

Отдельно отметим, что сама профессия оценщика уже около пяти лет внесена в трудовой квалификационный справочник. И получить ее наравне с другими популярными профессиями можно в том же Екатеринбурге.

Так, в городе есть аккредитованная при агентстве Федерального имущества программа Уральского политехнического университета на экономическом факультете, которая имеет право выпускать студентов по этой специальности, причем с обучением в пять лет. Всего в уральской столице есть три вида такой подготовки на базе высшего образования, с выдачей документа, который позволяет заниматься оценочной деятельностью. В УПИ и УрГУ существуют сокращенные программы по переподготовке кадров. Кроме того, в Уральском институте развития бизнеса, на базе Высшей школы приватизации и предпринимательства, также проводят курсы по подготовке специалистов - оценщиков.

Напоследок - еще один факт о деятельности оценщиков. На этот раз не очень приятный.  По словам некоторых экспертов, в  Екатеринбурге в прошлом году квартиры продавались на 10% ниже реальной стоимости.

Вот что рассказал директор екатеринбургского агентства недвижимости "Диал" Александр Дмитриев. "В прошлом году на рынке оценки недвижимости были проблемы, то есть профессионалы рынка не могли правильно оценить объект и поэтому многие говорили, что рынок жилья стоит, ничего не продается. Оценщики сейчас используют в основном сравнительный метод расчета стоимости квадратного метра. Другими словами, подыскивают аналоги оцениваемого жилья, что и привело к погрешности в 10%. Все потому, что сравнивали с тем, сколько люди просят, а не с реальной стоимостью жилья", - отметил Дмитриев.

По словам специалиста, оценщики анализируют те данные, которые им доступны. Ситуация, по его мнению, могла бы измениться, если бы Федеральная служба регистрации предоставляла данные о том, сколько квартир продается за год, характеристики проданных квартир, по какой стоимости они были реализованы. "В 2006 году, когда был ажиотажный спрос на жилье, была такая же проблема с оценкой жилья. Просто тогда на это не обращали внимание, главное было, чтобы быстрее нашелся покупатель, и квартиры, как правило, продавались за считанные дни и по заниженной цене", - подытожил Дмитриев. 

Прокомментируйте сами:

Представьтесь, пожалуйста:

Ваш e-mail:

Введите код, который вы видите на картинке: