Домострой

Почему повышаются арендные ставки на офисные помещения в Екатеринбурге

Эксперты назвали 2011 год одним из лучших и продуктивных для Екатеринбурга за последнее десятилетие. Год был удачен для нежилой недвижимости – в уральской столице возродилось строительство бизнес-центров – это все результат активной работы девелоперов и застройщиков, уверяют эксперты. Специалисты считают, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости вполне прозрачна и понятна, и резкого повышения цен никто не прогнозирует. Однако некоторые арендаторы офисных площадей уже заговорили о повышении арендных ставок. Что это – сезонное и вполне естественное явление, или непредугаданный рост цен? Что ожидает рынок офисной недвижимости в этом году? Подробнее об этом читайте в материале "Домостроя".

Обзорная ситуация на рынке офисной недвижимости

Уральская столица закончила 2011 г. с хорошими показателями по нежилой застройке. В прошлом году введено 850 тыс. кв. м нежилых помещений. Для сравнения: в 2010-м было сдано в эксплуатацию 650 тыс. кв. м, в 2009 г. – 950 тыс. кв. м. "Нежилая недвижимость пошла резко в рост, но говорить о ее востребованности еще пока рано. В дальнейшем, если Екатеринбург добьется проведение Чемпионата мира по футболу и "Экспо-2020", наверное, прорыв будет гораздо более серьезным", - считает заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Волков.

В Екатеринбурге на сегодняшний день 67 деловых центров, общей площадью 740 тыс. кв. м. Четыре центра класса А, семь – класса В+, 45 объектов класса В, и 11 – класса С.

С точки зрения емкости рынка офисной недвижимости, за прошедший год произошло распределение сил в сторону увеличение количества недвижимости классов А, В и В+. В целом же сегмент пребывал в состоянии стабильности, о чем говорит снижение показателя рентабельности инвестиций и увеличение сроков окупаемости.

По словам заместителя генерального директора ООО "УК "RED" Андрея Брауде, сегодня уже можно говорить о диверсифицированном росте, которому предшествовал период стабилизации. "В перспективе, в 2012 г. в городе будет введено порядка 300 тыс. кв. м качественной недвижимости класса А, В и В+, что составляет около 10% от общей емкости рынка", - сообщил эксперт.

Что будет с ценами?

Не смотря на то, что практически все эксперты считают, что ситуация на рынке офисной недвижимости довольно стабильна и предсказуема, арендаторы все-таки испытывают небольшое волнение. Некоторые компании, снимающие офисную площадь в бизнес-центрах, уже поговаривают о необоснованном увеличении арендных ставок. Вроде бы только начало года – какие могут быть изменения? Но ставки уже подросли…

Некоторые арендаторы в разговоре с корреспондентом "Домостроя" высказали предположение, что, вероятно, собственник поднимает цены из-за коммунальных услуг. Но вправе ли компании, управляющие бизнес-центрами, повышать стоимость обслуживания? Вспомним, что не так давно Правительство РФ озвучило мысль о том, что тарифы на услуги ЖКХ поднимутся не с начала 2012 г., а с середины. В таком случае, верны ли предположения арендаторов?

Аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Константин Октаев считает, что повышение стоимости коммунальных услуг существенного влияния на рост арендных ставок не оказывает. Есть такой фактор, как индексация, но обычно она производится в плановом режиме - каждый собственник закладывает свой норматив в договор. А разговоры о росте коммунальных услуг - это, скорее, некий аргумент для арендатора, считает специалист.

"При повышении арендной стоимости важным фактором является объем спроса и предложения. В 2011 г. наметилась тенденция сокращения объема предложения на первичном рынке, который, при сохранении темпов развития экономики перетечет и на рынок готовых объектов: по мере возникновения дефицита офисных площадей ценовые показатели возрастут. Но стоит отметить еще один немаловажный факт: если на рынке коммерческой недвижимости присутствуют какие-то ожидания, то и цены могут в зависимости от этого меняться.

Следующий фактор - уровень заполняемости бизнес-центров. Если свободных площадей практически нет, то управляющая компания старается произвести некую "фильтрацию" арендаторов. Соответственно, те компании, которые заинтересованы дальше арендовать офис, могут согласиться на новую, более высокую ставку", - считает аналитик УПН.

Нужно помнить, что на изменение цен также влияет рыночная ситуация, которая производит формирование пула арендаторов в бизнес-центрах. Площади в наиболее успешных и прибыльных объектах находят арендаторов в кратчайшие сроки. Константин Октаев считает, что изменение арендной ставки - это не столько стратегия собственников, сколько естественных ход вещей.

Тенденции на рынке офисной недвижимости

В 2012 г. на рынок Екатеринбурга выйдут такие объекты как "Венский дом", "Квартал", вторая очередь "Всемирного торгового центра", "Манхэттен", "Татищевский". По информации УПН, в этом году может появиться бизнес-центр "Суворов", площадью порядка 20 тыс. кв. м. Готовится к сдаче вторая очередь комплекса на ул. Чернышевского, и офисное здание Сбербанка на ул. Куйбышева, площадь которого 22 тыс. кв. м.

По словам полномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, за 2011 г. ставки в среднем повысились на 7-8%. "Надо понимать, что в различных сегментах произошло расслоение рынка. Все специалисты прогнозируют, что оно будет наблюдаться и дальше. Востребованность качественных бизнес-центров выше. Уже сейчас начинается "переток" из недвижимости менее качественной в более качественную", - сообщил эксперт.

"Будет ли разрыв с каждым годом увеличиваться – зависит от того, какой будет структура нового предложения на рынке. На сегодняшний день, мы не видим большого количества площадей, которые могут претендовать на качественный сегмент - есть лишь единичные объекты. Если новые офисы класса А и В+ не начнут строиться в ближайшее время, то можно будет спрогнозировать увеличение ценового разрыва между качественными и некачественными объектами", - считает аналитик УПН Константин Октаев.

Стоит отметить, что очень важен такой факт, как рынок недвижимости будет "поглощать" объекты. По словам Константина Октаева, поглощение объектов в текущей рыночной ситуации происходит примерно 60-80 тыс. кв. м арендопригодной площади в год. "В 2011 г. было сдано больше обозначенных цифр, соответственно, в 2012 г. далеко не весь объем новых площадей сможет быть поглощен: для этого потребуется минимум еще весь 2013 г. Поэтому в 2012 г. мы столкнемся с ростом вакантных площадей", - считает эксперт.

Андрей Бриль, продолжая говорить о тенденциях, с сожалением отметил, что сейчас объекты не имеют четких стратегий продвижения и позиционирования по целевым клиентам. "Это основная проблема, над которой мы будем работать", - добавил он.

Однако специалисты Уральской палаты недвижимости не считают эту особенность огромной проблемой. "Вообще, любой качественный объект на рынке как-то позиционируется. Известный бизнес-центр привлекает определенную категорию арендаторов, и они готовы рассматривать этот объект. Для компаний, желающих снять офис, важен перечень услуг, присутствующий в объекте. Думаю, что отсутствие четкого позиционирования по целевым клиентам - это не ключевая проблема, рынок все расставляет по местам. Стратегия формирования пула арендаторов может иметь значение для повышения качественного уровня объекта. Например, потоки мелких клиентоориентированных офисов сферы услуг не должны создавать помех работе офисов промышленных и иных крупных компаний. Если арендаторы различных профилей деятельности концентрируются в одном здании, то они должны быть оптимально размещены. Если спрос достаточно велик, то формирование специализированного офисного центра всегда станет конкурентным преимуществом", - подчеркнул Константин Октаев.
 

Прокомментируйте сами:

Представьтесь, пожалуйста:

Ваш e-mail:

Введите код, который вы видите на картинке: