Домострой

Коммерческая недвижимость Екатеринбурга: "А" и "В" по-прежнему в цене

К 2015 году власти Екатеринбурга намерены построить около 5 млн кв. метров качественных офисных площадей. А в ближайшие два года в городе будет построено 450 тыс. кв. метров торговых площадей класса "А" и "В" и более 2 млн кв. метров складских помещений. Сегодня же, по мнению экспертов, спрос на объекты коммерческой недвижимости в уральской столице настолько велик, что перенасыщения рынка ждать не приходится. Однако это касается только объектов высокого класса, которые сегодня только начинают строиться. А вот объекты класса "С", скорее всего, ожидает снижение покупательского спроса и, как следствие, снижение стоимости.

Рынок офисной недвижимости.

Сегодня в Екатеринбурге действует 35 деловых центров с качественными офисными помещениями общей площадью 323, 3 тыс. кв. метров, из них шесть объектов относятся к классу "А" (62,8 тыс. кв. м) и 29 объектов — к классу "В" (260,45 тыс. кв. м). В общем объеме класс "А" занимает 2%, класс "В" — 9%, класс "С" — 89%. К 2015 году объем рынка офисных площадей в городе увеличится в два раза и составит 4 млн 733 тыс. кв. метров. Это, по мнению специалиста Комитета по бытовому обслуживанию населения администрации Екатеринбурга Константина Слободчикова, приблизит столицу Урала к общемировой практике, когда деловые центры класса "А" в структуре городов-миллионников должны составлять порядка 30 %. Однако в настоящее время введен в эксплуатацию только 1% офисных помещений класса "А".

Как бы то ни было, эксперты сходятся во мнении, что рынок офисной недвижимости Екатеринбурга имеет большие перспективы. К 2015 году количество новых деловых центров класса "А" увеличится до 20. Кроме того, будет построено 44 объекта класса "В". "Уже к концу текущего года объекты, принадлежащие к первым двум классам, составят 21%", — рассказывает Константин Слободчиков.

Что же касается офисов класса "С", которых сегодня большинство, то, по мнению экспертов, постепенно город будет избавляться от подобных объектов. Это связано, в первую очередь, с вводом в эксплуатацию помещений класса "А" и "В+" и выходом на региональный рынок федеральных и зарубежных компаний, которые предъявляют высокие требования к занимаемым помещениям. Анализ, проведенный специалистами Комитета по товарному рынку, показал, что число работающих в городе компаний ежегодно увеличивается на 7—10 тыс, таким образом, чтобы обеспечить площадями новых участников рынка, необходимо увеличивать офисные площади на 170—250 тыс. кв.м ежегодно.

Сегодня спрос на качественные деловые центры в уральской столице очень высок. Однако, по мнению экспертов, помещения высокого класса чаще арендует крупный федеральный бизнес, так как только он может себе позволить сравнительно высокие арендные ставки. Кроме того, он нуждается в офисных блоках большого размера. Стоит отметить, что сейчас наблюдается некоторый рост числа арендаторов, для которых наиболее приоритетно качество объекта, нежели величина арендной платы. Также количество екатеринбургских компаний, готовых взять в аренду офис более высокого класса, постепенно увеличивается.

Кроме того, эксперты отмечают, что далеко не все арендаторы сегодня действительно понимают, какие услуги будут предоставляться в офисе класса "А". Во многом этому способствует отсутствие общепринятой классификации деловых центров. Отметим, что до сих пор в городе нет единой системы классификации и стандартизации деловых центров. Актуальность данного вопроса понятна: классификация нужна для подготовки грамотного проекта и концепции офисного здания, для обозначения четкой ценовой политики ставок арендных плат и имиджа управляющей компании. Сегодня существует несколько вариантов классификации, но та, которая действует в Екатеринбурге, была заимствована из Восточной Европы. Однако первые шаги к решению этой проблемы уже сделаны: в настоящее время городской администрацией совместно с местными участниками рынка ведется работа по созданию единой системы классификации. 

Андрей Бриль, гендиректор ЗАО "Корин" Радует, что в Екатеринбурге никто не хочет придумывать свой велосипед в этом вопросе. Будет гораздо проще работать с арендаторами, когда они убедятся, что объекты одного класса идентичны по уровню и в Европе, и в России, то есть соответствуют нужным техническим и технологическим требованиям.

Что касается цен на офисные помещения, то в первом квартале года на рынке офисов Екатеринбурга наблюдалось снижение ценовых показателей. Правда, происходило это не по всем сегментам – на первичном рынке, как в бизнес-центрах, так и в жилых домах, коммерческие площади не показывали отрицательной динамики. Здесь цены оставались либо достаточно стабильными, либо незначительно росли. В то же время на вторичном рынке офисных помещений с начала года цены снизились на 5%. Данная тенденция стала отражением общей ситуации на рынке коммерческих площадей, где в последнее время наблюдается процесс ценовой дифференциации в различных качественных группах объектов.

Как отмечают аналитики УПН, насыщение рынка качественными офисными площадями в Екатеринбурге сегодня идет высокими темпами. В 2007 году было введено в эксплуатацию более 105 тыс. кв. м. офисных площадей в бизнес-центрах и других крупных административных зданиях. Кроме того, на той или иной стадии строительства в начале года находилось еще 682 тыс. кв. м офисных площадей. И если текущие темпы строительства сохранятся, то в ближайшие два года качественная и ценовая структура рынка в городе серьезно изменится, уверены эксперты. По их мнению, подобное развитие событий отразится в первую очередь на вторичном рынке, где присутствуют в основном объекты низкого качества. Увеличение предложения и возможность выбора в рамках более качественных групп, в том числе и на первичном рынке, а также увеличение предложения по аренде площадей в современных бизнес-центрах привели к тому, что спрос на помещения в административных зданиях класса "С" и "D" снизился. То же самое произошло и с отдельными сегментами рынка "переведенных" квартир. В результате цены на вторичном рынке офисов с начала 2008 года стали снижаться. На сегодня средняя по городу цена предложения составила 82 тыс. 780 руб. за кв. м. Исключение составляет центр города, где коммерческая недвижимость пользуется традиционно высоким спросом, зачастую, вне зависимости от качества предлагаемого объекта. В остальных районах с начала года цены потеряли от 3 до 5%.

Кроме того, по мнению аналитиков, тенденция к дифференциации цен в ближайшее время будет сохраняться. С выходом на рынок новых бизнес-центров, с увеличением предложения на первичном рынке встроено-пристроенных помещений интерес к объектам более низкого качества будет постепенно теряться. Уже сегодня наблюдаются предпосылки к насыщению рынка в сегментах офисных площадей класс "С" и "D", находящихся в отдаленных районах. "Безусловно, стоимость таких объектов не рухнет в один момент. В ближайшей перспективе будет наблюдаться даже некоторый рост цен в перечисленных выше сегментах. Однако разница в ценах и арендных ставках на такие объекты и на новые современные площади будет увеличиваться", - рассказали "Домострою" в аналитическом отделе УПН.

Рынок торговой недвижимости.

Рынок торговой недвижимости, как отмечают специалисты, развивается опережающими по сравнению с другими темпами. Одной из иллюстраций этого процесса может служить тот факт, что предусмотренная администрацией города в стратегическом плане "Торговые узлы Екатеринбурга" цель по увеличению к 2015 году общего числа торговых площадей до показателя 700 кв. м на тысячу  жителей была достигнута уже в этом году. На сегодняшний день площади торгующих организаций, без учета рынков, превысил 950 тыс. кв. м.

Фото: www.uspc.ru

Сегодня сектор торговых площадей можно назвать самым развитым на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Здесь наблюдается наименьший по сравнению с другими сегментами дефицит предложения, активно ведется новое строительство, причем в большинстве случаев это торговые центры современных форматов, информация об игроках и их действиях более открыта и доступна широкому кругу пользователей. Безусловно, основной причиной такой ситуации является значительный рост потребительского сектора рынка. Основными факторами, повлиявшими на положительную динамику показателей розничной торговли, эксперты называют рост доходов населения, увеличение объемов и изменение условий потребительского кредитования, и расширение ассортиментного предложения на розничном рынке. 

Сейчас в Екатеринбурге действуют 35 площадок, на которых ведутся работы по строительству крупных объектов, торговая площадь которых после запуска в эксплуатацию превысит 3 тыс. кв. м. Общий объем таких площадей составляет более 375 тыс. кв. м. Кроме того, практически все возводящие жилье застройщики предлагают сегодня коммерческие площади в своих домах. По данным УПН, общий объем такого рода недвижимости в городе превышает 170 тыс. кв. м, или около 9% от общего объема площадей в возводимых жилых домах. Конечно, часть этих помещений после окончания строительства окажется в сегменте офисной недвижимости, но не менее половины станут торговыми точками. Так что в ближайшие два года рынок торговой недвижимости пополнится еще как минимум 450 тыс. кв. м.

Фото: Александр Иванишин www.itogi.ru

Помимо всего прочего, сегодня в городе отмечается изменение подхода к реализации крупных проектов. Сегодня застройщиками все меньше практикуется стратегия продажи площадей мелкой нарезкой на стадии строительства. Из всех строящих объектов такой способ реализации выбран только в шести. "Опыт последних лет показал, что участие непрофессиональных частных инвесторов в подобных проектах приводит в дальнейшем к несогласованности их интересов, что в свою очередь вызывает проблемы с подбором арендаторов, сложности с позиционированием и, как следствие, малую эффективность работы таких объектов", - отметили аналитики.

Еще одна особенность рынка торговой недвижимости – смещение как спроса, так и предложения от центра города в сторону спальных и отдаленных районов. Именно здесь девелоперы предпочитают строить крупные торговые и торгово-развлекательные центры, а увеличение объемов строительства жилья вне пределов центра также способствует наполнению рынка коммерческой недвижимости новыми "встроенными" площадями на этих территориях.

Что касается цен, то стоимость квадратного метра здесь по-прежнему самая высокая, по сравнению с другими секторами. Сегодня она составила в среднем по городу 100 тыс. 327 руб. В центре и районах первого пояса этот показатель выше – 122 тыс. 838 руб. и  116 тыс. 469 руб. за кв. м соответственно.

Однако, по мнению экспертов, торговый сектор пока еще не вошел в стадию так называемого развитого рынка. Одним из основных регуляторов, влияющих на уровень цен и стратегию поведения игроков, по-прежнему остается дефицит предложения, сопровождающийся стабильно высоким уровнем спроса. Причем больше всего не хватает площадей, сдающихся в аренду в торговых центрах современных форматов, а также в современных объектах шаговой доступности – так называемых микрорайонных торговых центрах. По мнению Наталья Райской, ведущего специалиста Комитета по товарном рынку, Екатеринбург обслуживает порядка 9 млн потребителей со всего Урало-Сибирского округа (Пермь, Тюмень, Челябинск, ХМАО). Это говорит о том, что бояться перенасыщенности столице Урала еще рано.

Фото: www.itogi.ru

Алексей Караваев, директор управляющей компании "Система" В ближайшее время Екатеринбургу не грозит перенасыщенность торговыми площадями. Есть неудовлетворенный покупательский спрос на качественные площади. В процессе ввода новых объектов нужно разрабатывать такую стратегию, чтобы каждый новый строящийся был лучше всех существующих на территории города.

По мнению Дмитрия Сарапульцева, директора ТРЦ "Гринвич", сегодня наблюдается дефицит недорогих, нацеленных на своего покупателя, торговых площадей. Также он выделил такую проблему, как неготовность инфраструктуры города к вводу крупных объектов. "Прежде чем открывать большой торговый центр за пределами города, нужно обеспечить к нему хороший транспортный доступ, чтобы покупатели не тратили в пробках свое время", - аргументировал свою точку зрения Сарапульцев. 

Рынок складской недвижимости.

Из всей коммерческой недвижимости Екатеринбурга складские помещения пожалуй, в наибольшем дефиците. Общий дефицит складских площадей в среднем составляет 800-900 тыс.кв.м. В настоящее время в уральской столице эксплуатируется 181 тыс. 500 кв. метров складских помещений. Из них около 2 % складов класса "А", 20 % - класса "В", 60 % - класса "С", 18 % - класса "D". При этом свободно менее 3% складских площадей. "На сегодняшний день количество оптовых предприятий в городе составляет 444, что ниже показателей на начало года" - отметила главный специалист Комитета по товарному рынку Наталья Емельянова.

По мнению экспертов, самой актуальной проблемой на рынке логистики Екатеринбурга остается нехватка складских комплексов международного класса "А", "В", "В+". Однако закрыть потребность столицы Урала в качественных складских площадях удастся уже к 2011 году, так как заново будут построены 2 млн 50,6 тыс. кв. метров площадей, уверены специалисты комитета по товарному рынку администрации города. К этому времени запланирован ввод крупнейших терминалов, таких как ОАО "Европейско-азиатский международный транпортно-логистический центр", терминал "Чкаловский", международный сельскохозяйственный логистический центр, "Логопарк-Пышма", проекты "Евразия-Логистик" и "AVS-Логистик".

Прокомментируйте сами:

Представьтесь, пожалуйста:

Ваш e-mail:

Введите код, который вы видите на картинке: