Домострой

Что же делать населению? Большинство экспертов сходятся во мнении, что если у вас есть возможность взять ипотеку сейчас, – берите. Покупка недвижимости, даже с точки зрения вложения средств – это самый выгодный вариант. Потому как ко времени, когда стабилизируется ситуация на рынке (по прогнозам это начало 2010 года),  цены на недвижимость вырастут, следовательно и доход от нее будет выше. Если же вы только планируете обзавестись жильем с помощью ипотеки в недалеком будущем, то лучше подождать. Либо снижения ставок, либо  - снижения цен.

Станислав Дехтулинский, руководитель кредитно-кассового офиса "Городской ипотечный банк" в Екатеринбурге уверен, что население может столкнуться с большими трудностями, взяв ипотеку сейчас. "Если вопрос жилья остро не стоит, то лучше подождать. Если брать ипотечный кредит под 20% годовых, то это огромный риск того, что люди не выдержат такую финансовую нагрузку и в конечном итоге столкнутся с дефлтом", - заявляет он. А вот насколько за последующие пару лет цены на жилье могут упасть, эксперты пока не берутся сказать. "Попытки оценить такое падение в цифрах – неблагодарная задача, так как очень многое будет зависеть не от реальной платежеспособности покупателей, а от их ожиданий. Если большая часть покупателей настроится на ожидание серьезного падения цен, то застройщикам и риелторам придется либо выдерживать паузу (на что далеко не все из них способны, особенно в ситуации, когда затруднены пролонгация и рефинансирование имеющихся банковских кредитов), либо постепенно снижать цены, пока покупатели не сочтут это снижение достаточным. Поскольку больше всего круг покупателей сузится за счет тех, кто не смог получить ипотечный кредит, то глубина падения цен на жилье в регионах (где доля ипотечных сделок была выше, чем в Москве) может быть больше, чем в столице", - рассказал "Домострою" Станислав Бродский, управляющий директор УК "Велес Менеджмент".

Особого падения цены в регионах пока не наблюдается, а вот желающих взять ипотеку сейчас действительно становится меньше. Финансовый кризис постарался: часть ипотечных программ исчезает, банки отказываются от кредитования. За последние два года число банков России, выдающих ипотеку, сократилось в 60 раз. В 2006 году их было 600, год назад около - 100, к концу октября 2008 года на рынке ипотеки останется 10-12 банков, выдающих ипотеку, уверены эксперты рынка. Те банки, которые продолжают активно работать по ипотеке, меняют условия кредитования в сторону ужесточения.

Отдельно стоит сказать об отмене многими банками ипотечного кредитования нового жилья. "На рынке новостроек 30% сделок были ипотечными. Сейчас банки один за другим сворачивают кредитование в данном сегменте. Соответственно, почти на треть спрос на первичном рынке снизится, при этом не стоит забывать, что по тем же причинам (отсутствие кредитования) на рынок не выходят новые проекты, что сокращает объемы предложения, и отчасти будет компенсировать сокращение спроса", - рассказал "Домострою" Владислав Луцков, генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ".

При этом, как рассказал Ярослав Романов, представитель коммерческого банка "Московское ипотечное агентство", спрос на ипотеку, как индикатор потребности в недвижимости, в России, скорее всего, еще долго не изменится. "Проблема в другом. Пока ипотека будет неподъемной для многих потенциальных заемщиков и невыгодной для банков, она сохранится как кредитный продукт, но предоставить такой кредит смогут только крупные финансовые структуры и банки, специализирующиеся только на ипотеке", - говорит Романов.

"На какое-то время активность и банков, и покупателей на этом направлении, скорее всего, резко упадет (хотя представители некоторых банков утверждают, что количество обращений за получением ипотечных кредитов пока существенно не уменьшилось, но процент отказов в их предоставлении будет расти). В течение ближайших шести-девяти месяцев, вероятно, продолжится ужесточение условий ипотечного кредитования (увеличение процентных ставок, снижение размеров предоставляемых кредитов), что также не будет способствовать восстановлению докризисных объемов выдачи ипотечных кредитов", - отметил Станислав Бродский.

Что касается ужесточений ипотечного кредитования, то в нынешних условиях, помимо повышения ставок по кредитам (их рост к концу года может составить 17-18), игроки рынка заговорили о значительном повышении первоначального взноса. Причем, чем больше будут падать цены на недвижимость, тем больше вырастет и процент первоначального взноса. По самым оптимистичным прогнозам, к концу года он может составить 35% (сейчас 20-25%). "Снижение цен на недвижимость может стать новым импульсом к возобновлению и росту ипотечного кредитования. В этом случае может произойти изменение структуры ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья за счет увеличения объемов первоначального взноса до уровня в 40-60%", - говорит Ярослав Романов.

При этом повышения ставок по уже выданным кредитам опасаться не стоит. Но только в случае, если ставка зафиксирована договором и нет никаких особых предписаний на этот счет. Поэтому самый распространенный совет среди экспертов населению был и остается прежним – читайте договор внимательно (в том числе, то, что написано самым мелким шрифтом!). Иначе можно попасть в неприятную историю. Так, на минувшей неделе Росевробанк обратился к заемщикам с просьбой досрочно погасить часть задолженности по ипотечным кредитам, ссылаясь на скорый обвал рынка недвижимости и снижение стоимости залога. Банк предложил своим клиентам изыскать возможность досрочно погасить задолженность в размере 30% и не позднее 15 ноября 2008 года. В самом банке подтвердили, что разослали клиентам письма соответствующего содержания. "Мы не хотели бы применять жесткие меры к заемщикам, когда стоимость залога по их кредитам упадет: тогда в соответствии условиями ипотечных договоров мы вынуждены будем применять более жесткие меры,— пояснил газете "Коммерсант" первый зампред Росевробанка Дмитрий Суздальцев.— Например, потребовать единовременного досрочного возврата кредита и начисленных процентов, а при неисполнении этого требования — обратить взыскание на предмет залога". Конечно, это все может происходить только в рамках договора.

"Если такие условия прописаны в договоре, банк вполне имеет право предпринимать такие меры. Хотя и заемщиков можно понять. Вряд ли они задумывались, подписывая договор, что произойдет с их кредитом в нестабильных финансовых условиях", - сказали нам опрошенные эксперты. Кроме того, по словам Евгения Болотина, заместителя председателя Уральского банковского союза, если в договоре, например, прописаны меры, связанные с удешевлением стоимости залога и другими форс-мажорными обстоятельствами, банк имеет полное право требовать от заемщика досрочного погашения кредита. "В повышенной зоне риска сейчас те заемщики, которые брали ипотеку без предварительного взноса. С таких заемщиков банк может потребовать выплатить часть средств или погасить кредит", - говорит он.

Брать ипотеку сегодня или нет? Решать, конечно, нужно самостоятельно (возможно, и опираясь на мнения экспертов). Однако справедливо задать себе другой вопрос: а сможете ли вы взять ипотеку в нынешних условиях? Маловероятно - для большинства из нас, говорят участники рынка. "Уже сейчас происходит снижение покупательской активности участников рынка, а те, кто ранее предпочел вложить свои средства в недвижимость, оказались в ситуации, когда необходимо продавать объекты инвестиций для закрепления прибыли. Это неизбежно приведет к снижению цен на недвижимость, но из-за сформировавшихся ставок изменившихся условий кредитования, ипотека будет недоступна для большинства потенциальных покупателей", - подчеркивает Ярослав Романов.