Домострой

Есть ли в России земля для доступного жилья?

Сегодня Госудма рассмотрит законопроект "О содействии жилищному строительству", который будет координировать работу Фонда, созданного Президентом РФ Дмитрием Медведевым. Планируется, что жилье благодаря этому Фонду станет доступным для малообеспеченных граждан. Более того, законодатели рассчитывают, что стоимость строительства социального жилья в рамках работы Фонда будет изначально снижена. Это, по словам Владимира Герасименко, вице-президента национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, позволит получить жилье 70% россиянам. По его данным, именно столько человек сейчас нуждается в улучшение жилищный условий.

Согласно законопроекту, в том виде, в котором он будет представлен в первом чтении, главными целями Фонда являются содействие жилищному строительству, а также комплексному освоению земель в целях этого строительства. Кроме того, он призван создать комфортные условия для проживания граждан всех категорий. 

"Фонд будет использовать два инструмента содействия жилищному строительству. Первый из них - то, что крупные земельные участки, которые имеются в распоряжении фонда для комплексной застройки территорий, будут непосредственно продаваться фондом на аукционах. Также будут организованы аукционы на продажу права аренды на эти участки. Таким образом, мы намерены сбивать цены на жилье, чтобы они становились доступными", - сказал накануне Дмитрий Козак, Министр регионального развития РФ на встрече с Дмитрием Медведевым.

Фото: Накануне.ru

По предварительным подсчетам, для продажи на аукционах будет выставлено около 30 тыс. государственных земельных участков для массового жилищного строительства. По оценкам экспертов, это позволит вовлечь в хозяйственный оборот с целью комплексного жилищного строительства землю площадью от 1 млн до 1,5 млн га. Уже известно, что стоимость этих участков доходит до $150 млрд. "Можно сказать, что речь идет о строительстве новых городов и населенных пунктах в России", - отметил накануне на пресс-конференции в Екатеринбурге Владимир Герасименко. Сегодня проект Федерального закона "О содействии жилищному строительству", который будет регламентировать деятельность Фонда, рассмотрят в первом чтении. Большинство депутатов уверены, что после доработок, во втором чтении законопроект будет принят, и уже 1 января 2009 года вступит в силу.

Началось все с постановления Правительства РФ от 3 апреля 2008 года. Согласно этому документу, в России до 1 января 2009 года запрещены все сделки с федеральной землей, а также привлечение инвестиций в объекты недвижимости федерального назначения. Это сделано для того, чтобы провести инвентаризацию земель находящихся в федеральной собственности. К ним относятся и неэффективно используемые чиновниками, государственными предприятиями земли, которые будут изыматься и передаваться в комплексное освоение под жилищное строительство, а также в целях возведения на них предприятий по производству строительных материалов и создания бизнес-парков и бизнес-инкубаторов.

Фото: Росбалт

"Этот запрет введен по всей России: для городов миллиоников это 30-километровая зона от города, для городов от 100 тысяч до 1 млн  - это 15 км., и менее 100 тыс. - 5 км. На федеральные земли, расположенные на таком расстоянии от города, наложен запрет. Речь идет о том, что огромные массивы земельных участков, это практически 30 тыс. участков по всей России, площадью от 1 млн до 1,5 млн га, будут вовлечены в хозяйственный оборот с целью комплексного жилищного строительства", - утверждает  Герсименко.

Планируется, что все земли посчитают и дадут оценку эффективности и целесообразности их использования. То есть, если эти земельные участки, а также недвижимость, находящаяся на них, не представляют интереса для строительства на них объектов федеральной безопасности, атомной энергетики или дорог, то они будут переданы под строительство жилья и производств по выпуску стройматериалов. Однако сегодняшний законопроект не предусматривает четкого определения критериев эффективности и целесообразности использования земель.

"Дело в том, что люди, которые будут управлять Фондом, будут иметь большой соблазн провести махинации с землей, либо использовать ее не по назначению. Ведь это огромные земельные массивы и колоссальные денежные средства. В законе не должно быть написано "может быть, а может не быть", а четко сказано, для чего, в каких целях и при каких условиях будет использоваться земельный участок", - заявляет Герасименко.

Пока, согласно тексту законопроекта, известно только лишь то, что в течение трех месяцев попечительский совет анализирует пригодность участка и отправляет на согласование в органы исполнительной власти. Многие эксперты сегодня уверены, что это будет Минрегионразвития. Исполнительная власть, в свою очередь, должна в течение месяца определить, нужен ли этот земельный участок для осуществления государственных или федеральных нужд. Если чиновники решат, что участок не нужен, то он может быть передан либо Фонду, либо муниципалитету. При переходе к последнему земля должна соответствовать определенным критериям: находиться в черте города, а в отношении самих участков должны быть приняты документы территориального планировании, генплан, правила землепользования и программы развития жилищно-коммунальной сферы. Если все требования удовлетворены, то Фонд передаст землю субъекту, который, в свою очередь, обязан выставить ее на аукцион. Доходы от продажи этих участков будут пропорционально отчисляться в муниципальный и региональный бюджеты. Если в течение двух лет субъект федерации не реализует эти земельные участки, то они будут изъяты в пользу Фонда.

Отметим, законопроект предполагает, что с момента его принятия закона для управления Фондом будет создан попечительский совет из 11 человек – чиновники, которые будут работать на общественных началах и назначаться Правительством РФ. Они будут иметь право закладывать федеральные земельные участки, а это значит, что смогут получать кредиты и пускать их на обеспечение участков коммунальной и инженерной инфраструктурой. Помимо этого, у Фонда будет свой генеральный директор, которого также выберет Правительство РФ, и правление Фонда, куда предположительно войдут восемь человек. Что касается последних, то их будет выбирать попечительский совет, а для работы в регионах России будут созданы филиалы Фонда.

Фото: Накануне.ru

Помимо продажи и аренды федеральных земель, глава Минрегионразвития, отмечает еще один инструмент, который будет работать в рамках Фонда. "Это создание условий для инфраструктурного обустройства участков и разработки документов территориального планирования для улучшения показаний эффективности использования земли, субсидий из федерального бюджета и увеличения объемов строительства", - сказал Дмитрий Козак.

Как пояснил вице-президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, Фонд будет обязан проводить проверки планировки, межевания, кадастровый учет участков земельных участков, находящихся в федеральной собственности. К тому же он имеет право готовить рекомендации, методические пособия для того, чтобы субъекты РФ принимали документы территориального планирования территории и правила землепользования. Это то, чего на сегодняшний день у подавляющего большинства городов России нет. "Фонд будет разрабатывать такие методические рекомендации в целях принятия документов территориального планирования. А также проводить конкурсы на архитектурные решения социального жилья и на разработку типовой проектной документации", - говорит Герасименко.

Эти типовые проекты Фонд приобретает у муниципалитетов в собственность и тиражирует на всей территории страны. Однако, эксперт уверен, что это не приведет к однотипности социальных домов по всей России. По словам Герасименко, будут рассматриваться десятки проектов для различных категорий граждан. Уровень комфортности для этих домов будет определять государство. "Естественно, что строить супердорогое и суперкомфортное жилье никто не собирается. Во-первых, так мы никогда не обеспечим всех нуждающихся, а их 4,5 млн, во-вторых, человек должен стремиться улучшить жилищные условия, а не всю жизнь жить в социальном жилье. Поэтому ему нужно оставить стимул для самостоятельного улучшения жилусловий в будущем", - рассказывает Герасименко.

Что касается инфраструктуры, то именно за счет нее в городах России можно снизить стоимость квадратного метра, считает Владимир Герасименко. Так, например, в Екатеринбурге, согласно анализу эксперта, квадратный метр жилья должен стоить не более 40 тыс. руб. Он утверждает, что в структуру стоимости жилья сегодня входят платежи на развитие инфраструктуры города, платежи за согласование и исполнение технических условий плюс административные барьеры, на которые уходит до 30% стоимости жилья. "В результате получается, что граждане отдают 50% от стоимости жилья городу, монополистам и чиновникам. Реальная же стоимость жилья составляет только 50%. Если мы исключим платежи на развитие инфраструктуры города, платежи за согласования, то получим, что жилье в Екатеринбурге должно стоить не дороже 40 тыс. руб. за кв. м. При этом учитывается 30% прибыль фирмы-застройщика. Я уже не раз предлагал, чтобы эти факторы были законодательно исключены", - заявляет Герасименко.

Эксперт также заявляет, что стоимость земельного участка не играет особой роли при определении цены квадратного метра. Если разбить конечную стоимость жилья в городе на секторы, то доля земли займет лишь 1,7% от общей суммы.  Но, например, в Москве этот показатель может доходить и до 5%.  "Не правда, когда застройщик говорит, что стоимость земли составляет 30%. Конечно, если он считает административные барьеры, на которые он потратил средства, то так оно и выходит. Но стоимость земельного участка не играет большой роли в стоимости квадратного метра жилья. Играют те системные расходы, на которые тратится застройщик для получения той же разрешительной документации, согласования, инфраструктурные отчисления. Последняя вообще никак не регулируется законно, по-моему, ее нужно немедленно запрещать. Вообще инфраструктура - это дело государства и муниципалитета, а не граждан. Потому что гражданин, покупая жилье в Екатеринбурге, получает еще один дополнительный налог на инфраструктуру, который нигде не прописан. Когда мы исключим все системно, то жилье в городе будет более доступным", - уверен Герасименко.

Фото: Накануне.ru

Единственное, с чем не согласно большинство специалистов, это то, что законопроект не предусматривает использование федеральных земель под малоэтажное строительство. Их смущает, что доведение земельных участков до аукциона и последующая продажа приведет к тому, что доступ к землям получат исключительно крупные застройщики и монополисты и с ними не смогут конкурировать некоммерческие объединения граждан, такие, как жилищные кооперативы и товарищества индивидуальных застройщиков. В Минрегионразвития уже высказывалось мнение, что из аукциона нужно исключить застройщиков и проводить их только внутри некоммерческих объединений граждан, "чтобы не пришел застройщик, все не скупил и не построил там элитное жилье. Нужен механизм доступа наших граждан к земельным участкам, где будет построено социальное жилье".

"Когда мы говорим об этих землях – мы должны говорить о социальной доступности жилья. Оно должно быть доступно для малообеспеченных граждан. Малоимущим же жилье должен строить муниципалитет за свой счет. При этом они должны не выставлять землю на аукцион с целью строительства соцжилья, а, наоборот, строить соцжилье на понижение стоимости квадратного метра. Сегодня Минрегионразвития разрабатывает нормативы ценообразования в строительстве, сметной документации, для того, чтобы понять, сколько, например, в УрФО может стоить себестоимость  жилья. Исходя из нормативов заработной платы, ценообразования в строительстве региона, с учетом климатических условий. Это позволит сделать нормальную структуру себестоимости квадратного метра в каждом регионе России", - поясняет Герасименко.

Фото: realty.exess.ru

Прокомментируйте сами:

Представьтесь, пожалуйста:

Ваш e-mail:

Введите код, который вы видите на картинке: